[경제] 미국의 중소은행 위기, 이번에는 상업용 부동산이 위험하다 / 한국 역전세난, 2023년 말 본격화 할 것

 

[제7호,2면, 경제]

미국의 중소은행 위기, 이번에는 상업용 부동산이 위험하다.

실리콘 밸리 은행 파산 이후 미국의 중소은행 위기에 대한 관심이 고조되었다. 그러나 미국 연준과 재무부의 신속하고 효과적인 대처로 미국 중소은행 위기는 해소된 듯하였다. 미국의 중소은행의 위기는 미국 기준금리의 인상에 따른 영향이다. 미국 기준금리가 한차례 동결되었지만, 여전히 5.25%라는 고금리를 유지하고 있으며, 앞으로도 한두 번은 더 인상할 것으로 예상된다. 실리콘 밸리 은행은 미국 국채에 투자했다가 고금리로 미국 국채가격이 하락하면서 파산에 이르게 되었다. 고금리는 자산 가격의 하락을 야기한다. 미국 국채가격 하락 다음의 위험은 상업용 부동산 가격하락이 기다리고 있다. 특히 상업용 부동산 대출은 변동금리로 이루어지고 있기 때문에 금리상승에 취약하다. 임대는 안 되는데 금리까지 오르니 건물주 입장에선 버텨낼 재간이 없다. 이러다 망할 수 있다는 위기감에 은행들은 대출 연장을 주저하고 있다. 뚜껑을 열면 그 안에 부실 대출이 얼마나 될지 모르는 상황이다.

 펜테믹 이후 재택근무가 일반화 되면서 사무실 공실률이 높아졌다. 여기에 빅테크 기업들의 감원 등으로 단기간에 공실률이 회복되기는, 쉽지 않을 전망이다. 코로나 시작과 함께 재택근무가 활성화되었는데 사실상의 종식 이후에도 재택근무는 그대로 유지되고 있다. 사무실에 나오나 집에서 일하나 성과를 중심으로 하기 때문에, 회사 입장에선 큰 차이를 못 느끼는 거다. 이러니 사무실을 유지할 이유가 없게 된다. 휴스턴, 댈러스, 시카고와 같은 대도시 상업용 부동산 공실률은 이미 20%를 넘었다. 전체적으로 역대 최대 공실률에 이르고 있다. 공실률에 따른 임대료 하락과 부동산 가격 하락도 상당히 가파르다. 2023년 1월 상업용 부동산 가격은 2010년 후반 이후 가장 큰 하락폭을 기록했다. 전년동기대비 4.8%, 전월대비 2.7% 하락했다. 이를 연율로 환산하면 27.9%나 하락한 것이다.

 전체 상업용 부동산 대출은 5.7조 달러에 달한다. 이중 순수 상업용 대출이라 할 수 있는 것은 3.6조 달러인데, 은행이 61%, 보험사가 14%, 리츠사가 8% 대출했다. 은행 대출 중 2조 달러 정도가 소형은행이 대출한 것이다. 미국 상업용 부동산 대출에서 40% 정도를 은행이 취급하고 있는데, 은행이 취급한 미국 상업용 부동산 대출의 3분의 2가량이 지방 중소형 은행이 담당하고 있다는 점이 문제이다. 이는 지방 소형은행 대출의 30%에 해당한다. 2023년부터 2024년까지 미국 상업용 부동산 대출 만기 도래 금액은 1.4조 달러에 이른다. 은행이 취급한 금액은 약 1조 달러에 달하는 것으로 추정되고 있다. 일반적으로 3년, 5년 거치식으로 대출이 이루어지는데, 부동산 시장이 상당히 좋았던 시기에 취급된 대출 건이 올해부터 2-3년간 부동산 대출 부실 우려가 증폭될 가능성이 있다.

 만약 상업용 부동산에 부실이 생긴다면 소형은행의 도미노 파산이 예상된다. 먼저 지역 중소은행부터 파산이 될 것이고 그 파장은 또 한 차례 금융시스템을 흔들 수 있다.

 

 

한국 역전세난, 2023년 말 본격화 할 것

역전세란 전세 가격이 하락하면서 기존 전세 보증금보다 전세 시세가 하락하는 것을 말한다. 2023년 하반기에 역전세난이 심각하게 발생할 수 있다는 경고음이 나오고 있다. 전세가격이 하락하면서 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 지급하기 어려워지고, 특히 갭투자자들이 임차인에게 돌려줄 보증금이 부족할 경우가 발생할 것으로 예상된다.

 2021년 집값이 급등하면서 전셋값도 동반 상승했다. 폭등한 전셋값 갱신이 돌아오는 시기가 2023년 하반기이다. 2020년 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차법이 시행되면서 전셋값을 미리 올려 받으면서 전세가격이 상승을 부추겼다. 이후 금리인상으로 집값과 전셋값이 하락했다. 여기에 입주 물량까지 쏟아지면서 역전세난을 일으킬 요인으로 작용하고 있다.

역전세 위험 가구수는 100만 가구를 넘을 것으로 보인다. 서울 아파트의 경우 올 6월 현재 무려 54%가 역전세로 드러나고 있다. 역전세난이 심화할수록 집주인들이 매도를 위한 급매물을 시장에 던지면서 주택 가격의 추가 하락 압력으로 작용할 것으로 보인다.

 

신재길