[뉴스해설] 주택(토지)문제, “착취사회의 폐지”가 그 해결책이다

 

이현숙

“정부는 조만간 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 재건축 절차를 시작할 수 있도록 하는 규제 완화 정책을 발표할 것으로 알려졌다.” (<조선일보>, 2023. 12. 22.). 정부는 서울시의 재건축을 활성화시키겠다고 한다. 건설업자, 은행(건설사·주택구입자에게 대출), 노후주택 소유자, 주택투기꾼들이 돈잔치를 벌일 투기판을 열어주겠다 한다. “김포시의 서울편입”처럼 총선 승부수이다.

대도시, 특히 수도권 서민들의 주택문제(높은 주거비, 끔찍한 주거환경)는 항상 심각하다. 집값 폭등도, 하락도 모두 문제이다. 금리인상·경기악화로 하락해서, 서민들의 “내집 마련”은 역시 그림의 떡이다. 서민 대부분의 “내집”은 사실은 은행집이다.

주택가격은 무엇이고, 어떻게 변동하는가? 집값은 토지가격+건물가격[건축비용(건축자재비+인건비)+이윤]이다. 대도시의 경우 건물가격은 미미하다. 토지가격이 주택가격을 결정한다. 토지가격은 다음과 같이 결정된다. 주요(일차적) 요소 : ⓵ 토지 임대료(지대) ⓶평균이자율. 부차적(2차적) 요소: ⓷경기변동 ⓸ 인플레이션. 자동차의 경우 가치(생산에 투여된 노동량이 결정)가 존재하고, 시장가격이 그 상하로 진동한다. 토지의 경우 ⓵임대료 ⓶평균이자율에 의해서 가격이 먼저 결정된다. 그리고 그 가격의 상하로 다시 가격을 변동시키는 요소가 ⓷경기변동 ⓸ 인플레이션이다.

⓵ 토지 임대료: 토지를 소유함으로써 주기적으로 발생하는 소득을 말한다. 그 소득은 토지를 이용하는 자본의 이윤 일부, 즉 초과이윤이다. 건설업자가 1천평의 토지를 빌려서, 1억을 들여 집을 짓고, 건물만 1억 2천만 원에 팔았다고 하자, 이윤은 2천만원이다. 사회적 평균이윤이 1천만원(10%)일 경우, 나머지 1천만원은 토지 임대료가 된다. 이때 그 임대료가 일년 동안 발생했고, 평균이자율이 5%라면, 토지가격은 2억이 된다(후술). 토지를 포함한 집값은 3억 2천만원이 된다. 그러면, 집(건물)이 왜 1억 3천(지대 2천)만원에 팔리지 않는가. 즉 무엇이 지대를 결정하는가? 첫째. 위치가 결정적이다. 서울과 전남의 토지, 서울의 강남과 강북의 차이가 심하다. 같은 지역이라도, 교통시설, 생산시설(대기업), 문화·편의시설(대형마트, 도서관, 학교)이 건설되면, 즉 자본이 토지에 투하되면 위치가 좋아진다. 둘째로, 대도시의 경우 (구매자의 구매욕과 지불능력이 결정하는) 독점가격이 지배적이다. 자본주의의 발달은 대도시로 인구를 집중시킨다. 소수에게 부를 집중시켜, 특히 대도시의 토지와 주택은 자본가와 전통적 지주에게 독점된다. 몰려든 노동빈민은 인산인해를 이룬다. 부자는 탐욕을 위해서 더 많은 집을, 빈자는 생존을 위해서 요구한다. 토지(주택)은 일반 상품처럼 대량생산할 수 없다. 수요에 비해, 언제나 공급이 부족하다. “부르는 게 값”이다. 이것이 결정적이다. 정부의 어떠한 “대책”도 소용이 없다. 공급을 늘리면, 부유층이 매집한다. 세금을 올리면, 임대료를 올려 수요자에게 전가한다. 셋째, 자본주의 발달에 따라 자본집약적으로 토지를 이용한다. 자본이 풍부해지고, 건축기술이 발달한다. 단층 주택에 비해서, 20층짜리 아파트를 지으면, 같은 토지에서 최소한 10배 이상의 토지임대료가 발생할 것이다.

⓶ 평균 이자율: 최근에는 연 5%정도라고 생각된다. 만약 어떤 토지 임대료가 일년에 일천만원이라고 하자. 토지의 가격은 일천만원/0.05=2억원이 된다. 토지 소유자는 땅을 팔고, 2억원을 예금하고, 이자로 연간 일천만원을 받을 수 있다. 수입이 같아지고, 결국 그 토지와 2억원은 같은 것으로 평가된다. 금리상승은 토지가격을 하락시킨다. 그래서 최근 지속된 금리인상으로 집값이 하락하고 있다.

⓷ 경기변동: 대략 10년을 주기로, 공황-침체-중위의 호황-번망기로 경기가 변동한다. 번망기에 과잉자본의 투기가 극성을 부리고, 토지 투기로 집값이 상승한다. 공황기에는 금리상승으로, 집값이 하락하고, 침체기에는 집값 역시 침체한다.

⓸ 인플레이션: 국가독점자본주의 하에서, 통화증발로 만성적 인플레이션 존재한다. 이는 토지가격을 지속적으로 상승시키고, 투기적 수요를 촉진한다. 위기에 처한 산업자본을 구제하기 위해서, 국가는 통화증발로 이자율을 낮춘다. 이는 토지가격을 상승시키고, 살포된 지폐는 투기를 더욱 촉진한다.

도시 서민들의 주택문제의 근원(최악의 “가성비”)은 무엇인가. 토지(주택)가격의 본질은 착취된 노동(초과이윤)/평균이자율이다. 토지가격의 존재란 착취의 존재를, 주택(토지)가격의 상승이란 착취 증대를 표현한다. 착취사회의 폐지, 사적소유의 철폐! 이것이 주택문제를 해결하는 유일한 길이다. 토지와 생산수단을 국유화하고, 이를 전국적으로 분산시켜야 한다. 그래야만 대도시의 끔찍한 주거환경 또한 개선할 수 있다.