[경제] 미국 상업용 부동산발 세계적 은행위기 현실화하나!

 

[경제]

 미국 상업용 부동산발 세계적 은행위기 현실화하나!

 

신재길

미국 상업용 부동산 침체에 따른 은행 부실이 수면 위로 떠오르며 미국은 물론이고 일본, 유럽 은행까지 강타하고 있다. 올해 만기 대출 규모만 720조 원으로, 이 중 상당수가 부실화 위험에 놓여 있다는 진단이 나온다. 글로벌 은행들이 최근 실적 발표에서 상업용 부동산 위기가 실적 악화로 현실화하고 있다고 밝히자, 일부 은행 주가는 이틀 새 반 토막 수준으로 떨어졌다.

공포의 진원지로 꼽힌 곳은 미 중형 은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)다. 오피스 빌딩을 비롯한 부동산 대출 부실 우려에 노출됐다는 점이 알려진 지난달 31일(현지 시각) 하루 동안 주가는 37.7% 폭락했고, 이어 1일에도 11.1% 떨어졌다.

월스트리트저널(WSJ)에 따르면 도이체방크는 1일(현지 시각) 3,500명을 감원한다고 발표했다. 그러면서 미국 상업용 부동산 대출 부실화 우려를 나타냈다. 도이체방크는 지난해 4분기 미국 상업용 부동산 손실에 대비한 충당금을 지난해 같은 기간보다 약 네 배인 1억 2,300만 유로로 늘렸다고 밝혔다. 도이체방크의 상업용 부동산 포트폴리오는 380억 유로(약 54조 원)로 전체 대출의 8%를 차지한다. 도이체방크는 “(높은) 금리 환경은 오피스 부문의 재차입 위험과 잠재적인 신용손실 충당금의 주요 원인”이라고 설명했다.

스위스 줄리어스베어은행은 이날 5억 8,600만 스위스프랑(약 9,000억원)의 신용손실을 공개하면서 필립 리켄바허 CEO가 자리에서 물러난다고 밝혔다. 지난해 11월 파산한 오스트리아 부동산 그룹 시그나 등 3개 기업에 빌려준 돈을 돌려받지 못한 여파다. 미국 뉴욕 크라이슬러 빌딩과 독일 베를린의 유명 백화점 카데베 등을 보유한 시그나는 지난해 차입 비용 급등에 따른 손실을 버티지 못하고 무너졌다.

1월 31일에는 미국 상업용 부동산 위기 가능성이 거론되며 21.5% 하락한 일본 인터넷은행인 아오조라은행 주가가 15.9% 더 떨어졌다. 다니카와 케이 CEO는 책임을 지고 오는 4월 1일 사임하기로 했다. 아오조라은행은 2023 회계연도(2023년 4월~2024년 3월)에 280억엔(약 2,500억원)의 순손실을 기록할 전망이다. 아오조라은행의 총대출 규모는 지난해 12월 기준 4조엔으로, 이 중 약 3분의 1이 해외 대출이고 2,800억엔가량이 미국 상업용 부동산 대출이라고 블룸버그통신은 전했다.

코로나 팬데믹 이후 4년여가 지났지만, 미국을 비롯한 글로벌 오피스 건물은 여전히 높은 공실률과 고금리, 가치 하락에 시달리고 있다. 지난해 12월 로스앤젤레스의 랜드마크 건물 중 하나인 62층짜리 에이온 센터가 2014년 매입가보다 45% 싼 가격에 팔려 주목을 받았다.

문제는 건물주들이 최대한 미뤘던 대출금 만기가 돌아오고 있다는 점이다. 데이터정보업체 트렙에 따르면 올해 미국에서 만기가 되는 상업부동산 대출은 5,440억 달러(약 720조 원), 2027년 말까지 2조 2,000억 달러(약 2,907조 원)에 달한다. NYCB나 아오조라은행 같은 중형 은행은 특정 포트폴리오에 의존하는 경우가 많아 위험에 취약하다는 지적을 받아 왔다. 월스트리트저널(WSJ)은 1일 “미국발 상업부동산 위기가 미국, 아시아, 유럽 등 3개 대륙을 강타하고 있다”고 보도했다.

NYCB는 지난해 실리콘밸리은행(SVB)에 이어 파산했던 시그니처뱅크를 인수하며 자산 규모를 1,000억 달러(약 133조 원) 이상으로 높여 ‘은행 위기의 승자’로 불렸다. 그러나 NYCB가 지난달 31일 실적 발표에서 상업 부동산뿐 아니라 뉴욕시 규제에 따라 임대료 제한에 묶여 있는 공동주택 대출 부실 우려에 대비하기 위해 대손충당금을 높였다고 밝히자 곧바로 투자자들을 자극했다. NYCB가 상업부동산 위기의 진원지가 될 수 있다는 우려에 휩싸인 것이다.

현재 상업용 부동산 가치는 코로나 팬데믹 이후로 폭락한 상황이다. 투자자들의 손실은 수십억 달러에 달할 것으로 추정된다. 따라서 상업용 모기지 대부분이 부실 대출로 간주되고 있다.

주택담보 대출은 이자+원금을 같이 갚는 데 비해 부동산 상업용 대출은 대출 기간 이자만 갚는다. 따라서 만기 때 큰 부담이 된다. 주거용은 본인이 직접 실거주라도 하는데 상업용은 공실률이 높아지면 임대료도 못 올린다. 빚을 갚지 못하면 건물을 싸게 팔 수밖에 없는 상황이 되고 시세차익도 기대할 수 없는 상황으로 이어진다. 데이터업체 트렙에 따르면 미국 상업용 부동산 연체율은 2022년 말 1.7%에서 지속해서 상승하여 2023년 11월에는 6.1%에 이르고 있다. 이처럼 상업용 부동산 시장 상황은 더욱 악화되고 있는 중이다. 22년 만기 726조 원이었는데 1~2년 연장으로 폭탄을 더 키운 셈이다.

국내 금융시장도 직간접적인 충격을 피할 수 없을 것으로 보인다.