경제위기와 고금리로 아파트 투매

아파트 가격 폭락, 미분양 건설사부터 부도 위기 

현재 한국의 가계부채는 1,850조이다. 그야말로 시한폭탄이 터지기 직전이다. 가계부채는 부동산 버블의 붕괴와 직결된다. 건설회사들이 부동산 사업을 위해 빌린 채무(PF)가 170조 내외인데 2008년 금융위기 때의 2배 정도 이다. 부동산 버블이 터지는 과정에서 이 부동산 PF가 먼저 터진다. 

이러한 건설회사에 자금을 공급해 주는 회사가 저축은행과 캐피탈이다. 건설회사들은 부동산 분양대금을 받아 이 채무를 갚기 때문에 미분양이 늘어나면 부도가 날 가능성이 높아진다. 이를테면 전국 아파트 1순위 기준 분양경쟁률이 작년에 30：1 하던 것이 올해 3:1로 떨어졌다. 사실상 미 분양이 시작된 상황이다. 

지금 부동산 대출이자가 평균 5.8% 수준이다. 이 수준에서 어림잡아 25 - 30 % 의 가구는 이자를 감당하기 힘들어진다. 아파트 평균 가격이 작년 9월 정점 대비 평균 약 15% 하락된 것으로 추정된다. 금리가 계속 올라가는 상황에서 집값은 더 빠질 수밖에 없다. 대출은 보통 변동 금리에 따르는데 금리가 오를수록 가계의 부담이 급증하기 때문이다. 

아파트 소유자가 대출 이자를 감당하기 어려우면 시세 보다 낮게라도 팔려고 하지만 살 사람 이 없어 아파트 가격은 더 폭락한다. 아파트 가격이 폭락하면 미분양이 급증하는 악순환이 심화된다. 결국 건설회사들이 분양대금을 회수하지 못 하면 부도 위험은 건설회사, 저축은행과 캐피탈, 보증회사로 확대된다. 

부동산에서 시작된 부도 위험으로 자금시장에서 돈이 마르면 일반 기업들도 돈을 빌리기 어렵게 된다. 결국 더 높은 이자를 지불해야 회사채를 발행할 수 있다. 올해 11월 회사채 금리는 AA 등 급 3년 물 기준으로 6%가 넘는다. 수익률이 6% 이상 되지 않거나 당장 순익이 생기지 않는 장기적인 사업은 살아남기 힘들다. 

대기업이 이런 사업을 중단하면 협력업체 등 관련 중소기업은 직격탄을 맞는다. 채권자들은 부도 위험이 높아지면 회사채를 더 싸게 팔려고 한다. 21년 3분기 BBB 등급 이상 채권이 팔리지 않은 비율이 1%인 반면 22년 3분기 이 비율이 무려 14%에 달한다. 

23년 초까지 갚아야할 회사채는 70조에 이른다. 부도 위험이 높아지면 대기업이라고 해도 변제기에 도달한 채무를 다른 채무로 돌려막는 것, 즉 차환이 어려워진다. 이미 우량공기업인 한국전력의 채권이 자금시장에서 소화되지 못한 상태라서 민간기업의 회사채 발행은 더욱 힘들다. 이 경우 민간기업이 만기 도래 채권을 변제하기 위해 선택할 수 있는 것은 자산 매각과 사업 규모 축소이다.  신재길